CIRCOLARE 21 DEL 24 MAGGIO 2021
RIVALUTAZIONE TERRENI E PARTECIPAZIONI 2021
| Rif. normativi
e di prassi: |
Art. 1 commi 1122 e 1123, L. 178/2020 |
In sintesi
La Legge di Bilancio per il 2021 (in particolare l’articolo 1 commi 1122 e 1123, L. 178/2020) ha prorogato la possibilità di rideterminare il costo di acquisto di partecipazioni in società non quotate e terreni agricoli ed edificabili
La rivalutazione può essere effettuata da:
- persone fisiche per operazioni estranee all’attività di impresa;
- società semplici;
- società ed enti a esse equiparate di cui all’articolo 5, Tuir;
- enti non commerciali (per i beni che non rientrano nell’esercizio di impresa commerciale);
- soggetti non residenti senza stabile organizzazione in Italia.
La disciplina consente la rideterminazione del costo/valore di acquisto delle quote/azioni e dei terreni al fine di ridurre la tassazione sulle eventuali plusvalenze emergenti in sede di realizzo. In vista dell’approssimarsi della scadenza del prossimo 30 giugno, di seguito di riepilogano le regole operative per realizzare la “rivalutazione”.
Le aliquote per effettuare la rivalutazione e le scadenze per il pagamento dell’imposta sostitutiva
La Legge di Bilancio 2021 stabilisce la possibilità di rideterminare i valori stabilendo un’unica aliquota dell’11%, applicabile tanto in relazione alle partecipazioni (non importa se qualificate o non) quanto ai terreni agricoli ed edificabili, da applicare all’intero valore del bene.
La rivalutazione può essere eseguita solo se i terreni e le partecipazioni sono detenuti alla data del 1° gennaio 2021, e consegue effetti se si redige un’apposita perizia di stima entro il 30 giugno 2021, che è anche la data per versare l’imposta sostitutiva dovuta, ovvero la prima rata.
Condizioni per la validità della rivalutazione
| Nel caso di versamento dell’intero importo o della prima rata oltre il predetto termine del 30 giugno 2021, la rivalutazione non può considerarsi perfezionata e il contribuente non può utilizzare il valore rideterminato al fine di determinare l’eventuale plusvalenza, fermo restando la possibilità di poter chiedere a rimborso quanto versato. |
La rivalutazione delle partecipazioni deve avvenire mediante la redazione di una perizia riferita all’intero patrimonio sociale, indipendentemente dal fatto che oggetto della rivalutazione sia solo una quota delle partecipazioni detenute nella società.
In questo caso, il costo della perizia può essere alternativamente:
- sostenuto da parte dei soci interessati alla rivalutazione della propria quota di partecipazione (diventa un costo incrementativo del costo fiscalmente riconosciuto della partecipazione);
- sostenuto da parte della società (diventa un costo della società deducibile in quote costanti nell’esercizio e nei 4 successivi).
La perizia di stima deve essere redatta da un dottore commercialista, esperto contabile, revisore legale dei conti o perito iscritto alla Cciaa e deve successivamente essere asseverata presso un Tribunale, un giudice di pace o un notaio.
| Sul punto occorre osservare che i diversi provvedimenti emanati in occasione dell’emergenza Covid-19 non hanno inciso sul termine entro il quale procedere all’asseverazione della perizia.
Pertanto, coloro che fossero interessati ad accedere a tale istituto è bene che si attivino per tempo verificando l’operatività del tribunale o del notaio di fiducia. |
| Esempio di rivalutazione di quota di partecipazione qualificata | |
| Il sig. Vecchi Alberto partecipa al 35% al capitale sociale della società Immobiliare Verde Srl. Il capitale sociale è pari a 100.000 euro e il costo della partecipazione detenuta dal sig. Vecchi Alberto è di 50.000 euro. Il sig. Alberto intende vendere la propria partecipazione al fratello Silvio. I soci danno incarico al commercialista della società affinché rediga la perizia di stima alla data del 1° gennaio 2021 del patrimonio netto sociale: emerge un patrimonio netto stimato pari a 1.250.000 euro. Il valore della quota di partecipazione del 35% al capitale sociale della Immobiliare Verde Srl posseduta dal sig. Vecchi Alberto, pertanto, ammonta a 437.500 euro, ed è per questo corrispettivo che i fratelli si accordano per l’acquisto della partecipazione da parte del sig. Silvio. Il sig. Alberto versa il 30 giugno 2021 in unica soluzione con il modello F24 (codice tributo 8055 anno di riferimento 2021) l’imposta sostitutiva di 48.125 euro (pari a 437.500 euro * 11%) per non assoggettare a tassazione “ordinaria” la plusvalenza che sarebbe scaturita dalla vendita. La vendita della partecipazione del 35% al fratello viene formalizzata in data 27 settembre 2021 al prezzo di 437.500 euro. | |
I terreni
Per quanto riguarda i terreni, le plusvalenze realizzate in occasione di cessioni a titolo oneroso di terreni edificabili sono sempre tassate, mentre le plusvalenze realizzate in occasione di cessioni a titolo oneroso di terreni agricoli sono tassate sono nel caso in cui si tratti di “rivendite” infra quinquennali. Nel caso di rivalutazione di terreni la perizia di stima deve essere redatta da un ingegnere, architetto, geometra, dottore agronomo, agrotecnico, perito agrario, perito industriale edile o perito regolarmente iscritto alla CCIAA e asseverata presso un tribunale, un giudice di pace o un notaio.
L’imposta sostitutiva va applicata sul valore complessivo del bene come definito dalla perizia, indipendentemente dal costo/valore di acquisto del terreno, con un’aliquota del 11% (inclusi i terreni lottizzati o quelli sui quali sono state costruite opere per renderli edificabili).
| Esempio di rivalutazione di terreno edificabile | |
| Il sig. Landi Luca acquista un terreno edificabile di 10.000 mq nell’anno 2015 al prezzo di 300.000 euro. Il terreno viene inserito nel piano urbanistico attuativo del Comune di Cavezzo (MO) in data 19 marzo 2020 e verrà venduto entro il 31 dicembre 2021. Il sig. Landi dà incarico a un architetto di redigere una perizia asseverata di stima del valore venale del terreno, per il quale vengono prese a riferimento anche le tabelle deliberate per il calcolo dell’Imu: il valore è di euro 110/mq, moltiplicato per 10.000 mq, corrisponde a 1.100.000 euro e la perizia viene giurata presso il Tribunale di Modena in data 22 giugno 2021. L’imposta sostitutiva per la rivalutazione del terreno è di 121.000 euro (pari a 1.100.000 euro * 11%). Nel frattempo il sig. Landi Luca ha optato per il pagamento in 3 rate annuali dell’imposta sostitutiva, versando la prima rata (121.000 euro / 3 = 40.333 euro) alla scadenza del 30 giugno 2021 mediante il modello F24 con indicazione del codice tributo 8056 anno di riferimento 2021. Gli importi della seconda e terza rata sono maggiorati dell’interesse del 3% su base annua. Il valore di 1.100.000 euro corrisponde al prezzo che viene concordato con l’acquirente del terreno nel rogito di vendita del 28 settembre 2021, quindi tale terreno non sconterà alcun altro prelievo sulla plusvalenza realizzata. | |
Come chiarito dall’Agenzia delle entrate nella risposta a interpello n. 153/E/2018, la sussistenza della perizia giurata di stima costituisce requisito essenziale, la cui mancanza non consente il perfezionamento della procedura.
Inoltre, con la circolare n. 1/E/2021 l’agenzia, ha recepito l’indirizzo espresso dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione con le sentenze n. 2321/2020 e n. 2322/2020, per cui nella rivalutazione dei terreni l’indicazione nell’atto di cessione di un corrispettivo inferiore al valore rideterminato con la perizia giurata non determina la decadenza dal beneficio.
Nuova perizia di rivalutazione: scomputo o rimborso
Si ricorda che il contribuente, qualora lo ritenga opportuno, può rideterminare il valore delle partecipazioni e dei terreni nell’ipotesi in cui abbia già in precedenza usufruito di analoghe disposizioni agevolative, anche nel caso in cui l’ultima perizia giurata di stima riporti un valore inferiore a quello risultante dalla perizia precedente.
Nel caso in cui sia stata effettuata una nuova perizia dei beni detenuti alla data del 1° gennaio 2021, è possibile scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta l’imposta sostitutiva eventualmente già versata in occasione di precedenti procedure di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi beni.
In alternativa allo scomputo dell’imposta già versata, il contribuente può presentare istanza di rimborso dell’imposta sostitutiva pagata in passato. Il termine di decadenza per la richiesta del suddetto rimborso decorre dalla data in cui si verifica la duplicazione del versamento e cioè dalla data di pagamento dell’intera imposta sostitutiva dovuta per effetto dell’ultima rideterminazione effettuata ovvero dalla data di versamento della prima rata. L’importo del rimborso non può comunque essere superiore all’importo dovuto in base all’ultima rideterminazione del valore effettuata.
Indicazione della rivalutazione nel modello Redditi
Si ricorda che i dati relativi alla presente rideterminazione del valore delle partecipazioni e dei terreni dovranno essere indicati nel modello di dichiarazione Redditi 2022 relativo al periodo d’imposta 2021.
In particolare, salvo modifiche prevista nella prossima modulistica:
- in caso di rideterminazione del valore delle partecipazioni, si deve compilare l’apposita sezione del quadro RT;
- per la rideterminazione del valore dei terreni si deve compilare l’apposita sezione del quadro RM.
Anche i contribuenti che utilizzano il modello 730 devono presentare i suddetti quadri del modello Redditi e il relativo frontespizio entro i termini di presentazione di quest’ultimo modello.
Si ricorda, infine, che l’omessa indicazione nel modello Redditi dei dati relativi alla rivalutazione costituisce una violazione formale, alla quale si applica la sanzione con un minimo di 250 euro fino a un massimo di 2.000 euro, restando in ogni caso impregiudicati gli effetti della rivalutazione.